Verplicht Conformiteitsattest - Q & A

Wat is een conformiteitsattest (CA)?

Het conformiteitsattest is een attest dat door het Agentschap Wonen Vlaanderen of de burgemeester van een gemeente wordt afgeleverd. Het bevestigt dat een woning voldoet aan de minimale woningkwaliteitsvereisten, zoals opgenomen in de Vlaamse Codex Wonen van 2021. Dit betekent dat de woning geen gebreken in categorie II en III mag scoren op het technisch verslag. Dit zijn gebreken die levensomstandigheden negatief beïnvloeden (°2) of zelfs een gevaar betekenen voor de veiligheid of gezondheid van de bewoners (°3)

Wie moet het aanvragen?

De eigenaar van een huurwoning moet het aanvragen. Zij of hij kan die opdracht ook geven aan een immokantoor of rentmeester, dat de verhuur van de woning uitvoert.

Waarom is zo'n attest nodig?

Door een conformiteitsattest te verplichten bij de verhuur of ter beschikking stelling van een woning, wordt vermeden dat woningen met gebreken die de levensomstandigheden negatief beïnvloeden of zelfs een gevaar voor gezondheid en veiligheid vormen, in de huurmarkt blijven circuleren. Zonder proactieve handhaving blijven deze woningen deel uit maken van de huurmarkt. Immers, de huidige aanpak van kwaliteitshandhaving bij woningen is grotendeels gebaseerd op zelfmelding door de bewoner. Maar in een krappe huurmarkt wordt meldingsbereidheid vaak afgestraft door de eigenaar met een huuropzeg. Het merendeel van de klachten gebeurt door huurders die al besloten hebben om te verhuizen.

Artikel 12 van het woninghuurdecreet stelt ook dat elke woning die wordt verhuurd of ter beschikking wordt gesteld, moet voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen. Logisch dat je dit ook bij aanvang van een verhuring attesteert, zodat de huurder zeker is van de minimale kwaliteit. Zonder attest kan er in de loop van de verhuring discussie optreden rond de kwaliteit. De vrederechter kan zelfs het huurcontract nietig verklaren, als blijkt dat de woning niet voldoet. De huurgelden dienen dan terug betaald te worden, mits verrekening met een bezettingsvergoeding. Het spreekt voor zich dat een bonafide verhuurder die wil vermijden.

Hoe lang is zo'n attest geldig?

De geldigheidsduur van een conformiteitsattest bedraagt 10 jaar, zolang de minimale kwaliteit aanwezig is.

Mag de verhuurder de kostprijs van het attest doorrekenen aan de huurder?

Aangezien het verdelingsprincipe voor kosten en lasten in het Vlaams Woninghuurdecreet dwingend is vastgelegd en daar in het contract niet van kan worden afgeweken, kan de kost voor het CA niet worden doorgerekend aan de huurder. Het attest houdt immers verband met de zakelijke rechten op de woning, aangezien de verhuurder erover moet beschikken vooraleer hij de woning te huur stelt.

Wat is het toepassingsgebied van een conformiteitsattest?

Het conformiteitsattest wordt verplicht voor

  • Huurwoningen die gebouwd zijn voor 1981. Het bouwjaar van de woning zoals gekend bij het kadaster is hiervoor het uitgangspunt. We werken aan een module waarbij elke eigenaar dit makkelijk kan checken.
  • De huurwoning moet als hoofdverblijfplaats gebruikt worden. De bewoners moeten er gedomicilieerd zijn of worden.
  • Het verplicht conformiteitsattest is niet van toepassing op kamerwoningen en studentenkoten.

Wat zijn de voordelen van een conformiteitsattest?

  • Geldigheid van 10 jaar. 
  • Conformiteit aan normen wordt a priori aangetoond
  • Aanvullend op plaatsbeschrijving: geeft de conformiteit weer aan de basisnormen, terwijl plaatsbeschrijving de staat van de woning beschrijft, inclusief gebreken.
  • Objectiveert de kwaliteit wanneer er betwistingen tussen huurder en eigenaar bij vrederechter. Biedt vrederechter duidelijk handvat bij beoordeling woningkwaliteit bij aanvang van verhuur. 
  • Beschermt zowel huurder als verhuurder
    • Huurder: weet dat zij of hij een conforme woning huurt. Functioneert als kwaliteitslabel. 
    • Verhuurder: heeft bij eventuele latere betwistingen het bewijs dat woning conform was bij start van verhuur. Eventuele gebreken kunnen moeilijker toegeschreven worden aan verhuurder. 
  • Toetsing aan actuele normen: indien Vlaamse Regering normen wijzigt, evolueert toetsingskader automatisch mee. 
  • Sociale huurwoningen van het Sociaal Verhuurkantoor (SVK) moeten al langer aan de minimale normen voldoen en dit wordt door de gemeente verplicht. Dit creëerde een ongelijke behandeling met de private huurwoningen, wat via een verplicht CA wordt gelijk getrokken. 
  • Voert de eigenaar werken uit om de woning te laten voldoen aan de minimale normen, dan mag de huurprijs (behalve de indexatie) niet verhoogd worden. 
  • Het invoeren van een verplicht conformiteitsattest biedt op termijn zowel voor de huurders als voor de verhuurders en immokantoren het voordeel dat het aantal klachten over gebreken kan verminderen zodra een conformiteitsattest vóór de start van de verhuring wordt afgeleverd. Dit attest biedt extra bescherming voor beide partijen (nietigverklaring huurcontract, procedure voor huurprijsvermindering,…).

Hoe wordt de huurmarkt ondersteund om kwaliteitsvolle woningen aan te bieden?

  • De gemeenten zetten hiervoor in op sociaal wonen via de realisatie van het Bindend Sociaal Objectief. Genk heeft trouwens al een ruim sociaal huurpatrimonium van 13%. De gemeenten werken hier een toekomstvisie rond uit om dit te versterken.
  • Genk neemt deel aan een onderzoek rond het versterken van een aanbod aan meer betaalbare huurwoningen binnen private projectontwikkeling. Dit is een onderzoek van de PXL en werd recent voor subsidiëring ingediend bij de provincie Limburg. Bedoeling is om te onderzoeken welke instrumenten er nodig zijn om de bouw van private huurwoningen te stimuleren die differentiëren in hun prijszetting, meer aansluiten bij de hedendaagse behoeften en inspelen op demografische uitdagingen.
  • Het inhuren van private huurwoningen door Sociaal Verhuurkantoor Het Scharnier wordt gestimuleerd. Jaarlijks werd een groei van 30 woningen voorzien. Zo bieden we private eigenaars die moeten renoveren wel de mogelijkheid om dit met de steun van SVK Het Scharnier te doen.
  • Genk, As en Oudsbergen voorzien gratis renovatiebegeleiding en -advies op maat voor verhuurders via het Energiehuis.

Wanneer moet een verhuurder een conformiteitsattest aanvragen?

Dat hangt af van de ouderdom. Het attest moet afgeleverd zijn voor die datum. Houd rekening met een verwerkingstijd van 2 maanden. Vraag dus ten laatste 3 maanden voor de uiterste datum je attest aan.

  • Woningen gebouwd voor 1930: vanaf 1/1/2025 is het attest verplicht
  • Woningen gebouwd voor 1945: vanaf 1/1/2027 is het attest verplicht
  • Woningen gebouwd voor 1961: vanaf 1/1/2029 is het attest verplicht
  • Woningen gebouwd voor 1971: vanaf 1/1/2031 is het attest verplicht
  • Woningen gebouwd voor 1981: vanaf 1/1/2033 is het attest verplicht

Wat gebeurt er als ik een CA heb en bij een controle wordt vastgesteld dat de woning niet meer voldoet?

In dat geval ver moet de verhuurder de gebreken wegwerken. Kunnen de gebreken tijdens een waarschuwingsprocedure tijdig worden weggewerkt, dan hoeft er geen procedure voor ongeschiktverklaring opgestart te worden. In dat geval kan het conformiteitsattest verder lopen. Worden de gebreken niet weggewerkt en moet de burgemeester zelfs de woning ongeschikt verklaren, dan vervalt het conformiteitsattest en moet de verhuurder een nieuw conformiteitsattest aanvragen na herstel van de gebreken.

Het conformiteitsattest vervalt van zodra :

1° aan de woning werken worden uitgevoerd als vermeld in artikel 18 van het Vlaamse Woninghuurdecreet;

2° de woning ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard in toepassing van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 ;

3° de woning onbewoonbaar wordt verklaard in toepassing van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet;

4° er voor de woning een proces-verbaal wordt opgesteld door de wooninspecteur van Wonen-Vlaanderen;

Wat gebeurt er indien ik toch een woning verhuur die niet voldoet aan de minimale normen?

In eerste instantie gaat de gemeente elke verhuurder informeren hoe zij of hij zich in regel kan stellen. Na herstel van de gebreken vraagt de verhuurder een conformiteitsattest aan, indien het gaat om een huurwoning ouder dan 1981.

Als de verhuurder geen actie onderneemt en de woning verder blijft verhuren, dan wordt het Agentschap Wonen Vlaanderen ingeschakeld. Op basis van hun advies kan de burgemeester de woning ongeschikt of zelfs onbewoonbaar verklaren. De verhuurder riskeert dan een jaarlijkse belasting.

Als er een vermoeden is van kwade opzet, dan wordt de Wooninspectie ingeschakeld. Zij hebben een politionele bevoegdheid en kunnen het herstel van de woning vorderen bij de verhuurder. Indien de verhuurder dat zelfs weigert, dan kan het parket de verhuurder dagvaarden voor huisjesmelkerij. De rechter kan de straffen opleggen zoals een dwangsom of het verbeurd verklaren van de huurgelden.

Mag ik de kosten voor herstel doorrekenen aan de huurder?

Indien de kosten gemaakt worden voor het wegwerken van gebreken naar aanleiding van een controle op de minimale kwaliteitsnormen, dan mag de verhuurder die niet doorrekenen. De minimale normen moeten altijd gerespecteerd worden en zijn geen investering die het comfort extra verhoogd, zoals een tweede badkamer. Enkel de indexatie van de huurprijs wordt toegelaten.

Waar vind ik meer informatie over de minimale kwaliteitsnormen?

Voor de juiste informatie kan je terecht op de website van het agentschap Wonen Vlaanderen.

Meerdere gemeenten hebben al een verplicht conformiteitsattest. Recent gaf IGEAN een webinar rond dit thema. Wie meer wil weten, kan het webinar bekijken.

Let wel, de bepalingen die IGEAN hanteert voor het toepassingsgebied, kunnen verschillend zijn met dat van Genk, As en Oudsbergen. De minimale kwaliteitsnormen zijn wel hetzelfde over heel Vlaanderen.

In 2022 werkt IGS Lokaal Woonbeleid aan de invoering van het verplicht conformiteitsattest. Op deze pagina zullen we relevant nieuws posten. Wil je dat we je op de hoogte houden? Schrijf je dan in op onze nieuwsbrief of contacteer ons woonloket. 

IGS Lokaal Woonbeleid GAOZ

Inschrijven op de nieuwsbrief kan hier