Fotografie Philippe van Gelooven

Normen

Vooraleer je een woning verhuurt, ga je best na of de woning voldoet aan de minimale wettelijke kwaliteitsvereisten. Zowel de woninghuurwet als de Vlaamse Wooncode leggen kwaliteitsnormen op voor woningen. Op technisch vlak lijken deze normen op elkaar. De woninghuurwet houdt het bij een opsomming van technische voorwaarden waaraan de woning ten minste moet voldoen, terwijl de normen van de Vlaamse Wooncode talrijker en meer in detail uitgewerkt zijn. Een belangrijk verschil is ook dat de federale normen van de Woninghuurwet enkel bij aanvang van de huur gelden terwijl de gewestelijke normen in de Vlaamse Wooncode op ieder ogenblik van toepassing zijn.
Als eigenaar-verhuurder kan je bij de gemeente een conformiteitsattest aanvragen waaruit blijkt dat de huurwoning aan de woningnormen voldoet.

Welke minimale kwaliteit moet de eigenaar garanderen bij aanvang van de huur?
Een woning die verhuurd wordt moet bij aanvang van de huurovereenkomst voldoen aan de vereisten op het vlak van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. De belangrijkste voorbeelden van deze verplichtingen zijn:
•minimale voorzieningen als keuken, toilet, bad of douche, gootsteen en drinkbaar water moeten aanwezig zijn
•structurele stabiliteit van het gebouw
•veiligheid van trappen en de aanwezige installaties (gas en elektriciteit, verwarming)
•indien er geen verwarming is moeten er aansluitingen zijn die een plaatsing door de huurder mogelijk maken
•geen vochtproblemen
•mogelijkheid tot verluchting en natuurlijke verlichting
•vrije toegankelijkheid

Over de toestand waarin men een woning kan verhuren zegt de wet dat de verhuurder het gehuurde goed, in alle opzichten, in goede staat van onderhoud aan de huurder moet leveren en tijdens de duur van de overeenkomst in zodanige staat moet onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bestemd is.

Wat zijn de verplichtingen van verhuurders en huurders op het vlak van herstellingen en onderhoud?
Voor de hele duur van de overeenkomst moet de verhuurder de nodige herstellingen uitvoeren, voor zover die niet vallen onder het normale onderhoud, dat ten laste van de huurder is. De wet geeft geen details over de herstelverplichtingen van de huurder, maar geeft enkele (soms verouderde) voorbeelden van herstellingen die de huurder voor zijn rekening moet nemen:
•haarden en schoorstenen
•glasbreuk
•tegels
•muurbepleistering tot 1 meter hoog
•sloten en hengsels
•deuren en vensterramen.

Daarnaast moet de huurder in het algemeen instaan voor “kleine herstellingen tot onderhoud”. Ook hiervan geeft de wet geen details, maar op het internet vind je indicatieve lijsten van herstellings- en onderhoudswerken voor rekening van de verhuurder of de huurder. Ze zijn niet altijd volledig, maar gebaseerd op de gangbare praktijk bij verhuring van een goed bestemd als hoofdverblijfplaats. Een voorbeeld van zo'n lijst vind je hier.

Een belangrijke uitzondering op de herstelverplichting van de huurder is normale slijtage en overmacht. De huurder moet nooit instaan voor het herstel van zaken die door normale slijtage of overmacht zijn beschadigd.

Wat als de huurwoning niet in orde is?
Een woning moet voldoen aan minimale kwaliteitsvereisten. Blijkt dit niet het geval, dan kan de huurder aan de vrederechter naar keuze om herstel of om de ontbinding van de huurovereenkomst vragen.

De huurder mag van dit keuzerecht geen misbruik maken (door bijvoorbeeld herstel te vragen terwijl de kosten zeer hoog zijn, of door ontbinding te vragen terwijl het probleem makkelijk te herstellen is).

De huurder kan via de dienst huisvesting van de gemeente waar de huurwoning gelegen is kosteloos een procedure ongeschiktheid/onbewoonbaarheid opstarten. Dat is een administratieve procedure waarbij de burgemeester een woning ongeschikt kan verklaren nadat een technicus is langsgekomen om gebreken in de woning vast te stellen, met een heffing ten laste van de verhuurder tot gevolg als die niet tot herstel overgaat. Meer informatie hierover vind je onder het luik ‘woningonderzoek’.