Fotografie Philippe van Gelooven

Rechten en plichten van huurders

Het huren en verhuren van een woning brengt rechten én plichten met zich mee, zowel voor huurder als verhuurder. Zorg dat je niet enkel je eigen rechten opeist, maar ook je plichten naleeft.

Op de website van de overheid worden een aantal belangrijke aspecten uit de uitgebreide wetgeving over huren en verhuren besproken.

Je vindt meer uitleg over thema’s als:
• Huurovereenkomst
• Huurwaarborg
• Plaatsbeschrijving
• Huur en lasten
• Herstellingen en onderhoud
• Geschillen


Herstellingen
De Woninghuurwet bepaalt welke herstellingen voor de huurder en verhuurder zijn. Dit is een dwingende bepaling: een huurcontract mag hier niet van afwijken. Dit geldt voor alle huurcontracten die afgesloten zijn vanaf 18 mei 2007.

Verantwoordelijkheid van de huurder
Als huurder heb je soms vragen in verband met jouw woning. In deze brochure vind je antwoorden op je vragen zoals:
- Wie moet schade aan de woning herstellen?
- Wie moet herstellingen betalen?
- Hoe onderhoud ik mijn woning goed?
- Wat mag ik zelf doen? Wat doet de sociale huisvestingsmaatschappij?

Mag de huurprijs worden aangepast?
Voor de geschreven huurovereenkomsten is een jaarlijkse indexatie van de huurprijs toegelaten tenzij het huurcontract de indexatie uitdrukkelijk uitsluit. De huurprijs mag elk jaar ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst geïndexeerd worden. Een indexatie gebeurt echter nooit automatisch. De verhuurder moet de aanpassing schriftelijk aan de huurder melden.
Bovendien heeft een indexatie slechts een terugwerkende kracht van 3 maanden. Bij een laattijdige aanvraag kan ze dus maximaal 3 maanden teruggekeerd worden.
De indexatie gebeurt op basis van de schommelingen van het gezondheidsindexcijfer, waarbij volgende formule moet worden toegepast:

geïndexeerde huurprijs=(basishuurprijs x nieuwe index)/aanvangsindex

De basishuurprijs is de huurprijs zonder de eventueel door de huurder verschuldigde kosten en lasten.
De aanvangsindex is die van de maand die voorafgaat aan de ondertekening van de overeenkomst (vb. index januari 2013 = 120,00).
De nieuwe index is de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst (dus NIET de verjaardag van de ondertekening tenzij beide data gelijk zijn) (vb. index februari 2014 = 121,68).
Indien je de berekening wenst te controleren kan je beroep doen op de eenvoudig te gebruiken huurcalculator.

Indexatie van huurprijs van een mondeling afgesloten huurovereenkomst is enkel mogelijk indien bewezen is dat partijen dit zijn overeengekomen (wat vaak erg moeilijk is bij mondelinge overeenkomsten).

Wat als er dringende herstellingen aan de huurwoning moeten worden uitgevoerd?
De huurder heeft recht op het ongestoord genot van de woning die hij huurt. Een uitzondering op dit principe wordt gemaakt voor dringende herstellingen die niet kunnen uitgesteld worden tot na het einde van de huur (artikel 1724 Burgerlijk Wetboek). De wet bepaalt dat de huurder deze dringende herstellingswerken moet “gedogen”. De huurder moet deze werken toelaten en heeft enkel recht op schadevergoeding wanneer de herstellingswerken langer dan 40 dagen duren. De schadevergoeding bestaat dan uit een vermindering van de huurprijs die evenredig is met de zogenaamde “genotsderving”, dit is het verminderd genot die de huurder heeft van de huurwoning.
Wanneer dringende werken noodzakelijk zijn betekent dit niet dat de huurovereenkomst automatisch wordt beëindigd. Bij dringende herstellingen is een beëindiging van de huur slechts mogelijk:
1.Wanneer huurder en verhuurder hierover een akkoord afsluiten
2.Wanneer de woning door de werken onbewoonbaar wordt EN de huurder zelf eist dat de huur moet ontbonden worden. Het is dus de huurder en niet de verhuurder die in dit geval kan vragen om de huur te laten ontbinden. Let wel, de huur is niet automatisch ontbonden: de ontbinding moet worden gevraagd aan de vrederechter. Uiteraard is dit enkel nodig wanneer de verhuurder niet akkoord is met een voorstel van de huurder tot minnelijke beëindiging van de huur.

Kan de huurder de huurovereenkomst beëindigen als er kwaliteitsproblemen zijn aan de woning?
1. Een woning moet voldoen aan minimale kwaliteitsvereisten. Wanneer blijkt dat dit niet het geval is kan de huurder aan de vrederechter naar keuze de ontbinding van de huurovereenkomst vragen OF het herstel. De huurder mag van dit keuzerecht geen misbruik maken (door bij voorbeeld herstel te vragen terwijl de kosten zeer hoog zijn of door ontbinding te vragen terwijl het kwaliteitsprobleem heel makkelijk kan worden opgelost).
2. Los van de kwaliteitsproblemen kan een huurder een huurovereenkomst van 9 jaar voor een hoofdverblijfplaats steeds opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden (dus nog drie maanden huren na de opzeg). De huurder kan hiermee een procedure omtrent de kwaliteitsproblemen bij de vrederechter vermijden maar de regels inzake opzegtermijn en opzegvergoeding blijven van toepassing, ongeacht de achterliggende reden voor de opzeg.
3. Je kan uiteraard ook steeds tot een overeenkomst komen met de verhuurder (best schriftelijk) om de overeenkomst in onderling akkoord te beëindigen.
De huurder kan via het woonloket van de gemeente waar de huurwoning gelegen is kosteloos een procedure ongeschiktheid/onbewoonbaarheid opstarten. Dit is een administratieve procedure waarbij de burgemeester een woning ongeschikt kan verklaren nadat eerst een vooronderzoek door de huisvestingsambtenaar is gebeurd en nadien een wooninspecteur van het agentschap Wonen-Vlaanderen is langsgekomen om gebreken in de woning vast te stellen, met een heffing ten laste van de verhuurder tot gevolg wanneer hij niet tot herstel overgaat.
Wens je meer informatie over je rechten en plichten, dan kan je altijd terecht bij het Huurderssyndicaat.